Зовсім не важливо, яка саме причина спонукає вас міркувати, чи варто брати іпотеку. Можливо, ви плануєте вступити в шлюб, але поки ще не маєте власного житла. Або в родині очікується поповнення, і майбутньому синові необхідна окрема кімната. Приймати рішення про те, щоб взяти кредит. потрібно виважено. Важливо прорахувати свою здатність віддати борг так само точно, як це роблять експерти банку.

Які витрати будуть пов'язані з іпотекою?

Формулюйте запитання саме так, адже вартість кредиту включає в себе не тільки процентну ставку, але і цілий ряд обов'язкових платежів:

  • плату за оцінку нерухомості (якщо її потрібно проводити),
  • страхові внески,
  • державне мито в реєстраційній палаті.

Перш ніж отримувати іпотеку, найкраще скласти прогноз, які витрати доведеться понести і за рахунок яких джерел ви будете гасити зобов'язання. Це допоможе прийняти рішення, чи варто зараз брати іпотеку.

Скільки потрібно грошей на оплату початкового внеску

Банки, як правило, не дають житлові позики на умовах оплати повної вартості нерухомості тільки кредитними коштами. Частина вартості будинку або квартири потрібно буде внести зі своєї кишені.

Мінімальна величина початкового внеску варіюється в залежності від того, в якому банку ви оформляєте іпотеку і за якою програмою кредитування. Наприклад, в Ощадбанку при отриманні позики потрібно буде сплатити самостійно не менше 20% вартості будинку або квартири. Необхідний початковий внесок в ПАТ «Банк« ВТБ »» при оплаті готового житла становить 15%, а при оформленні іпотеки з держпідтримкою на придбання споруджуваних площ - 20%. В очікуванні позики від банку «Відкриття» готуйте не менше 30% вартості будинку або квартири. В «Альфа-банку» початковий внесок на придбання готової нерухомості - 15%, а при покупці споруджуваних квадратних метрів - від 30%. У «Россельхозбанке» потрібно буде сплатити від 15% ціни за готове житло і не менше 20% - за що будується.

Подумайте про те, чи розташовуєте ви такою сумою зараз. Бути може, варто відкласти угоду на кілька місяців, щоб зібрати гроші. Якщо ви плануєте позичити кошти, необхідні для початкового внеску, у приватних осіб, подумайте, наскільки реально буде погашати одночасно два боргу.

Коли гроші є з запасом

Якщо в сімейному гаманці «гріється» сума, значно перевищує мінімальний початковий внесок, який вимагають банки, не поспішайте віддавати її відразу в рахунок оплати майбутнього житла. Спочатку треба запитати у кредитного менеджера, як буде залежати процентна ставка і сума щомісячних зобов'язань від тієї частки в ціні нерухомості, яку ви сплатите самі. Чим більше первинний внесок, тим нижче вартість позики у відсотках річних. Але ця пропорція перестає працювати, коли ваша власна частка перевищує 50% ціни будинку або квартири. Якщо початковий внесок становить 80 або навіть 90%, ставка встановлюється точно така ж, як і в разі оплати 50% вартості нерухомості.

Подумайте також про те, що якщо направити відразу всі вільні кошти на покупку житла, то трохи пізніше може не залишитися вільних грошей на ремонт. Тому іноді вигідніше внести мінімальний внесок і «покласти в скарбничку» більшу кількість рублів, розділивши таким чином витрати з придбання житла на невеликі помісячні частки.

Коли придбану нерухомість можна оплатити повністю засобами банку

Іпотека без внеску може бути видана в наступних випадках:

  1. Ви отримуєте кредит на придбання житла під заставу наявної нерухомості. Таку програму, зокрема, пропонує АТ «Россельхозбанк». Кредит видається в сумі не більше 70% ринкової вартості нерухомості, що передається в заставу. Термін фінансування - до 30 років. Процентні ставки - від 14 до 16% річних залежно від терміну. Знижка в розмірі 0,5 процентних пункту надається зарплатних клієнтам. Надбавка 3,5% встановлюється для позичальників, що відмовилися від страхування життя і здоров'я. Комісія за видачу кредиту відсутня.
  2. Ви володієте ліквідним майном, наприклад автомобілем, яке своєю вартістю з надлишком покриває суму кредиту. У цьому випадку цінність оформляється в заставу.
  3. Ви стали щасливим батьком двох і більше дітей, володієте сертифікатом на материнський капітал. В цьому випадку початковий внесок буде сплачений не грошима, а державною субсидією.
  4. Ви отримуєте не класичну іпотеку, а кредит на цілі рефінансування взятої раніше житлової позики.

Щомісячний платіж

Ця стаття витрат стане для сім'ї обов'язкової на весь термін кредитування, який становить, як правило, від 15 до 30 років. Велика частина щомісячного платежу, що прикро, йде не в рахунок зменшення суми основного боргу, а в закриття зобов'язань за відсотками.

Консультуючись у кредитного менеджера, цікавтеся більше не величиною ставки, а саме сумою щомісячного платежу. На сайті кожного банку розміщений іпотечний калькулятор. Він допоможе визначити приблизну суму, яку ви будете щомісяця вносити в касу кредитора. Також програма покаже приблизну суму переплати по кредиту.

Однак не чекайте від калькулятора точності. По-перше, він не покаже суму всіх комісійних платежів. По-друге, не відобразить витрати на оцінку нерухомості, мито в реєстраційній палаті, страхові платежі. По-третє, ви самостійно, без консультації кредитного менеджера, не впізнаєте заздалегідь точну відсоткову ставку.

Однак іпотечний калькулятор допоможе зорієнтуватися, з якою приблизно сумою особистих коштів вам доведеться розлучатися кожні 30 днів. Ця інформація дозволить визначитися, чи варто брати іпотеку зараз.

Витрати на страхування

Вивчаючи пропозиції банків по кредитуванню, уточнюйте, чи обов'язково страхування при іпотеці і, якщо так, то які саме поліси ви повинні будете оформити.

Страхування предмета застави обов'язково за законом. При незгоді оформляти поліс вам відмовлять у наданні позики. Якщо своєчасно не продовжити страховку, поки діє договір про позику, банк-кредитор може виставити вимогу про сплату штрафу. Набагато рідше, але бували випадки, коли фінансові організації в судовому порядку добивалися дострокового повернення позики через невиконання позичальником умов договору.

Дещо по-іншому йде справа зі страхуванням життя і здоров'я. Банки не вимагають обов'язкового дотримання цієї умови. Однак процентні ставки без поліса вище, так як зростають ризики банку.

АТ «Россельхозбанк» встановлює за нестрахованіе життя і здоров'я надбавку 3,5 процентних пункту. Сбербанк РФ і ПАТ «ВТБ-24» щадять клієнтів: подорожчання за відсутність поліса - всього 1 процентний пункт.

Банк «Відкриття» пропонує позичальникам здійснювати страхування не тільки життя (здоров'я), але і титулу, тобто ризику втрати власності на куплену нерухомість. За відсутність кожного з полісів надбавка становить по 2 процентних пункту.

Коли не вистачає трохи

Для нашої країни характерна ситуація, коли на квартиру молодій парі з дитиною гроші збирають всією громадою. У складці беруть участь батьки чоловіка та дружини, бабусі, дідусі, тітки, дядьки. Спільними зусиллями часто збирається сума, достатня для повної оплати вартості будинку або квартири. Однак ви можете вирішити все-таки взяти житловий кредит, так як в найближчому майбутньому будуть потрібні гроші на ремонт, а споживчі позики видаються під більш високі ставки.

Багато хто вважає, що в такому випадку найдешевше обійдеться іпотека на рік. Але це не зовсім вірно. Вигідніше взяти ту ж суму, необхідну для ремонту квартири, на більш тривалий термін - 5 або 10 років. Величина процентної ставки при цьому не зміниться, а щомісячний платіж зменшиться за рахунок більш щадного розподілу платежів. В Ощадбанку РФ, наприклад, базові процентні ставки однакові для будь-яких термінів кредитування в межах 10 років. Однак, оформляючи іпотеку, обов'язково впевніться, що вам дозволено дострокове погашення.

Як розрахувати допустиму суму кредиту для себе

Визначте, яку частку становить сума щомісячного платежу в сукупному доході вашої родини. Вона не повинна перевищувати 30-35% від суми «чистих» зарплат всіх її членів. Якщо платіж по іпотеці становить 40 і більше відсотків доходу сім'ї, то ви ризикуєте зіпсувати кредитну історію свою і поручителів.

Не можна брати іпотеку впритул, щоб на неї йшли всі вільні кошти. Завжди можуть виникнути непередбачені витрати, пов'язані, наприклад, з необхідністю оплатити витрати на лікування або ремонт. Подумайте про те, чи зможете ви гасити іпотеку в тому випадку, якщо хто-небудь з членів сім'ї втратить постійне джерело доходу.

Якщо ви побоюєтеся бути звільненим з роботи, то, оформляючи кредит, постарайтеся відкласти на чорний день суму, рівну трьом-чотирьом місячним платежам. Завдяки такій мірі обережності у вас в критичній ситуації буде достатньо часу для того, щоб знайти нове місце служби і зберегти при цьому бездоганну кредитну історію. Щоб не виникало спокуси розтратити фінансову «подушку безпеки» в інших напрямках, покладіть кошти на вклад.

Подумайте також про те, чи розташовуєте ви яким-небудь майном, яке можна буде при необхідності швидко продати, щоб виручені гроші внести в рахунок оплати боргу за кредитом. Це може бути, наприклад, особистий автомобіль.

Які документи підготувати для отримання житлового кредиту

Буває так, що через перешкоди з оформленням будь-якого акта або довідки банк не надає житловий кредит. Тому іноді вагомим аргументом при вирішенні питання, чи варто брати іпотеку, стає можливість зібрати необхідний пакет документів. Перевірте, чи всі потрібні папери є у вас в наявності і наскільки легко отримати ті, яких бракує.

Список документів для іпотеки включає:

  1. Паспорт.
  2. Довідки про те, де ви працюєте і які доходи отримуєте щомісяця.
  3. Документи про склад сім'ї, наявність дітей.
  4. Паспорти, свідоцтва, які підтверджують право власності на предмет застави.
  5. Папери з нерухомості, яку збираєтеся купувати на кредитні кошти. Цей пакет документів вам повинен буде надати продавець будинку або квартири. У нього входить, як правило, свідоцтво на право власності, документи-підстави, виписка з реєстру прав на нерухоме майно, кадастровий паспорт або техпаспорт на приміщення, виписка з будинкової книги.

Коли не варто брати іпотеку

Краще відкласти отримання жілішного кредиту в тих випадках, якщо:

  1. Плануються зміни в складі сім'ї. Ви збираєтеся одружитися, планується народження дитини.
  2. Будь-хто з членів сім'ї (на кого доводиться значна частина доходів) планує змінити місце роботи. На новій службі належить випробувальний термін, відносини з роботодавцем можуть не скластися. Заробітна плата може виявитися значно нижчою від заявленої, а умови праці - гірше.

Висновок: якщо брати іпотеку, то де?

Приймаючи рішення, чи варто брати іпотеку, розгляньте пропозиції декількох банків. Як правило, найбільш зручними й економічними виявляються житлові позики від кредитних організацій з державною участю. Приватні банки частіше готові йти назустріч клієнтам. Процентні ставки і комісії за кредитними договорами там не набагато вище, а бувають і нижче.

Однак, звертаючись в невеликій іпотечний центр, будьте обачні. У банках категорії «міні» до процентних ставок додається багато додаткових платежів, про які клієнтам не повідомляють заздалегідь. Це можуть бути комісії за оформлення обов'язкових довідок, оренду сейфів.

Зате невеликі приватні банки, які тримаються за клієнтів, зазвичай надають за помірну плату багато послуг, що значно полегшують вчинення правочину (консультування, складання документів з купівлі-продажу або юридична експертиза готових, перевірка контрагента на благонадійність, допомога у взаємодії з реєстраційною службою).

Якщо ви прийняли рішення брати іпотеку, в першу чергу звертайтеся в той банк, в якому отримуєте зарплату. Швидше за все, саме там ви отримаєте найбільше пільг і привілеїв.