З кожним роком все більшій кількості наших співвітчизників доводиться звертатися в банки для оформлення кредиту на покупку житла. При цьому багато хто з них не здатні надати поручителів. Тому банки намагаються хоч якось убезпечити себе від можливих ризиків. Часто для цих цілей використовуються документи, що офіційно підтверджують наявність заставного майна. Прочитавши цю статтю, ви дізнаєтеся, як оформити заставу на квартиру по іпотеці.

Що являє собою цей документ?

Це надзвичайно важлива офіційна папір, що дозволяє позичальникові отримати необхідну суму грошей. Крім того, заставна на квартиру по іпотеці виступає в якості документального свідчення, що засвідчує, що клієнт банку має право на описане заставне майно. В даний час вона прирівнюється до іменних цінних паперів. У заставній обов'язково прописуються всі умови договору іпотечного кредитування. До повного погашення заборгованості цей папір буде зберігатися в банківській установі. У разі своєчасного надходження обов'язкових щомісячних платежів заставне майно буде залишатися юридично недоторканною.

Різновиди договорів по іпотеці

На сьогоднішній день кредитування на придбання житла здійснюється за двома різними схемами:

  • іпотека за договором
  • іпотека за законом.

У першому випадку виникає необхідність в підписанні додаткової угоди, в якому прописуються пункти, відсутні в першому контракті. Іпотечний договір вступає в силу після його реєстрації в державній відомості. Всі остаточні фінансові питання повинні вирішуватися після того, як договір купівлі-продажу і іпотечне угода пройдуть реєстрацію в державних установах.

Більша частина банків оформляє кредитування за законом. Цей вид іпотеки дозволяє заощадити час на складанні другого договору.

В яких випадках потрібен цей документ?

Заставна на квартиру по іпотеці необхідна в першу чергу самому банку. Адже саме цей папір закріплює за кредитною установою право на володіння нерухомістю, купленою на кошти, виділені в рамках договору. На відміну від більшості західних країн, де процедура оформлення заставної вважається нормою, в нашій країні вона застосовується вкрай рідко. Одне з основних вимог, що пред'являються до заставного майна, стосується його вартості. Ціна повинна істотно перевищувати суму позики. Саме з цієї причини в іпотечному кредитуванні вітається солідний перший внесок.

Основні вимоги, яким повинна відповідати заставна на квартиру по іпотеці

Сбербанк пред'являє цілий ряд вимог до змісту цього документа. У ньому, крім слова "заставна", обов'язково повинні бути присутніми такі відомості, як:

  • дані про державну реєстрацію іпотеки
  • підпис позичальника і дата видачі заставної банку
  • оцінка нерухомості, підтверджена висновком, виданим ліцензованим оцінювачем
  • місце знаходження та опис житла
  • інформація про терміни виплати заборгованості і дані про обов'язкові щомісячні внески
  • сума забезпеченого іпотекою зобов'язання;
  • місця розташування і назву початкового заставоутримувача
  • відомості про позичальника (ім'я, прописка).

Папір, в якій відсутній хоч один із зазначених вище пунктів, не може вважатися застави. Тим, хто цікавиться, як оформляється заставна на квартиру по іпотеці (зразок можна взяти в найближчому банківському відділенні), відповімо, що це можна зробити самостійно або з допомогою кваліфікованого фахівця.

Етапи оцінки заставної нерухомості

Заставна на квартиру по іпотеці (ВТБ 24 також надає населенню такі послуги) підлягає обов'язковій оцінці. Не варто забувати, що метою будь-якого банку є не тільки отримання прибутку, але і мінімізація можливих ризиків. Оцінка заставного майна дозволяє фінансовій установі захиститися від можливих збитків.

Щоб провести запитувану банком незалежну оцінку квартири, необхідно викликати представника оцінної компанії. Спеціаліст оформить договір, в якому буде прописана вартість його послуг, і зробить огляд нерухомості, в ході якого буде зроблено декілька знімків. Після того як буде проведена оцінка житла, на яке оформляється заставна на квартиру по іпотеці, фото будуть додані до звіту. Тарифи на послуги оцінювача залежать від декількох факторів, у тому числі і від району, в якому розташована квартира. Подібні роботи може проводити незалежна організація, яка має відповідну ліцензію і діє на підставі федерального законодавства.

Список документів, необхідних для оцінки

Для проведення цієї процедури знадобиться стандартний пакет документів, який складається з:

  • виписки з ЕГРП
  • договору пайової участі
  • довідки про реєстрацію
  • поверхового плану і технічного паспорта квартири
  • акта прийому-передачі житла
  • правовстановлюючих документів
  • ксерокопії паспорта позичальника.

Як правовстановлюючих паперів можна використовувати свідоцтво про держреєстрацію права власності або договір пайової участі.

У звіті обов'язково повинен бути представлений розрахунок ринкової вартості квартири і її чіткий опис. Оцінювач зобов'язаний вказати стан житла, ступінь його зношеності, вид ремонту і планування. Крім того, у звіті про оцінку, на основі якого буде оформлена заставна на квартиру по іпотеці, повинна бути вказана соціальна значимість району, ступінь розвиненості інфраструктури та інші важливі фактори.

Як вносити зміни у зміст документа?

У разі виникнення необхідності внесення правок в основні пункти, які містить заставна на квартиру по іпотеці, сторони, які підписали цей папір, повинні скласти договір про зміни. Він стане невід'ємною частиною заставної. Така угода може полягати в різних ситуаціях. Приводом для його складання може стати необхідність в реструктуризації заборгованості. Угода про внесення правок підлягає обов'язковій реєстрації. В даному документі можуть бути прописані різні умови, про які вдалося домовитися самим сторонам. Але, крім того, в ньому мають бути вказані реквізити обох сторін, їх підписи, дата, місце і предмет укладання угоди, а також відомості про саму заставної.

Чи може банк передати заставну в іншу установу?

Кредитор має повне право продавати заставу страховим компаніям, іпотечним агентствам, пенсійним фондам, іншим банкам і іншим фінансово-кредитним організаціям. Реалізація цього документа дозволяє йому забезпечити себе грошима, необхідними для видачі нових кредитів. Причому для того, щоб продати заставну, банк не зобов'язаний отримувати згоду позичальника, так як передача прав не відображається на умовах кредитного договору. При продажу документа на ньому повинна бути зроблена відмітка про нового власника із зазначенням його найменування і підстав, які послужили приводом для переуступки прав. Після цього банк зобов'язаний повідомити позичальника про те, що трапилося.

Заставна на квартиру по іпотеці: підводні камені

Більшість банківських службовців не сильно поширюються про наявність якихось нюансів. Але це ще не означає, що їх не існує. На ділі позичальникам часто доводиться стикатися з раптово виявленими "підводними каменями". Це може бути несподівано спливла комісія, що стягується за оформлення заставної. Як правило, розмір такого збору становить 1,5 % від загальної суми. Деякі банки встановлюють фіксований тариф, що становить не менше 30 тисяч рублів. Звичайно, позичальник завжди може відмовитися від виплати цієї комісії. Але в такому випадку потрібно бути готовим до збільшення базової процентної ставки на 0,5 %.

Крім того, не слід скидати з рахунків і обов'язкове щорічне страхування заставної нерухомості. За це доведеться викласти не менше 4 тисяч рублів. Також деякі банки наполягають на страхуванні життя позичальника. Такі додаткові витрати потягнуть ще на 5 тисяч рублів на рік. У разі відмови від такої страховки банк має повне право підвищити ставку за користування кредитом на 1%.

Тим, хто бере іпотечний кредит. потрібно бути готовим до того, що протягом декількох найближчих років, а іноді й десятиліть, їм доведеться ретельно планувати всі свої витрати. Адже часто потенційні позичальники не замислюються, що для внесення щомісячних іпотечних внесків їм доведеться відмовляти собі в багатьох звичних задоволеннях. Крім того, тридцятирічні позичальники повинні чітко розуміти, що на момент внесення останнього платежу багато з них встигнуть відзначити 60-річний ювілей. А за цей час може статися чимало змін.